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任志强:房价还要暴涨你们不要被忽悠

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发表于 2017-11-29 16:41:12 | 显示全部楼层 |阅读模式

凤凰网财经讯 华远地产股份有限公司原董事长任志强11月29日在“财经年会2018:预测与战略”上表示,中国平均房价超过两万块钱的城市不到十个,超过一万块钱的城市不到二十个。全国所有的地级市都加起来,去年年底平均房价不到四千块钱,到今年为止十月份的统计数字,全国的平均房价也就是七千块钱,“我没太搞懂,为什么你们老说房价高啊?我觉得还早着呢。”

他表示,如果想要完成小康目标,那么城镇化率至少要达到60%-70%,不盖房子住哪儿啊。而且,在城镇化的推进过程中,老百姓对于住房还有巨大的需求,比如独居人口。中国未来城市里最少有五千万户独居人口,仅仅满足中国独居人口的家庭需求,大概要再干25年,结婚的、生孩子的还不算。从1990年开始到现在为止,一共建了一亿五千万套,包括租赁性租房、廉租房、保障性租房等所有的房子。而商品房只占住房总量的40%或者还不到,像大城市,北京、上海都不到40%。

他还表示,中国的房价扣除地价以后的房价收入比非常低,大概全国平均起来扣除地价以后的房价收入比不到6,大概只有五点几。北京、上海比较高,但是扣除地价以后相差多少?相差60%。他指出,我们计算一个扣除地价以后的房价收入比,非常非常合理,而且比国际上还低,比大多数国家低。

任志强认为,当其他的国家不是一次性支付70年土地出让金,而且是竞拍价格的时候,它的房价是相对合理的。而如果用这样一个制度导致的结果是什么?是房价高涨。

他指出,我们房价从什么时候开始高涨的?大概是2004年8月31号以后,但是出文件的是2002年的6月1号开始招拍挂。从1998年23号文件开始出台,到2003年没有实行土地招拍挂期间,房价平均年涨幅不到3%。但是收入平均涨幅多少呢?9.5%。自从2004年813以后,土地价格急剧上涨,所以到2007年开始出现大量的地王,随后开始出现天价地,面粉高过面包等等,于是才开始出台了一系列的调控政策。

以下为任志强演讲实录:

任志强:十九大里其中有两个没有改变,你们谁知道十八大有几个吗?有人举手吗?看来都没我学习的好。十八大有三个没改变,十九大变成了两个,有一个改了,就是李铁刚才说的,主要矛盾改了,但是两个没改的是什么呢?第一个是社会主义初级阶段没改,第二个是发展中国家地位没改。这两个没改就说明什么呢?说明中国还得回到原来的建立市场经济框架、高速发展的过程。

那预计是什么呢?预计就是城市化任务还没完成。要完成小康目标最少也得到60%、70%的城市化率,中国的社会主义初级阶段现状周期还长着呢,你们不要以为今天就建完了,早着呢,所以我们应该说,中国的城镇化这个路还有一段时间,十九大说每年1.2个点,要完成小康,2035年的目标最少每年得有1.3个点才能完成,不盖房子住哪儿啊,这是一个大的问题。

很多专家都认为我们的住房问题已经解决了,老说有多少人口有多少房子,李铁刚才说了一大堆的外来人口的流动情况,说明房子是不够用的,因为那套房子在农村的,他人在城市里,所以城市的发展过程中,老百姓对住房还是有巨大的需求。特别是李铁非常重视,谈到了我们的老龄化问题,老龄化问题非常严重,但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲,像北欧很多国家,年轻人的独居达到40%,什么意思?就是父母有房子我也不住,我得单独住。中国现在达到多少?大概最少有七千七百万户。独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念,也就是说家庭的人口比例数在大幅度下降,我们从1984年的三点九几,现在下降到二点八几,但是北京、上海已经降到了2.3、2.4,换句话说就是两个人一个家庭,或者两个人多一点点,而不是过去说的三个人、四个人一个家庭了。

那一个人一个家庭已经占到比例很大,占到全世界多少?大约现在占到全世界的25%的左右,而中国未来的独居发展趋势是什么?独居就是没有结婚的单身,他和已经结婚又离婚是两个概念,要把那个加起来,我们预计中国未来城市里最少有五千万户,那也就是说中国的房子还得盖多少年呢?仅仅满足独居人口的家庭需求,大概要再干25年,别的还不算,结婚的、生孩子的还不算,为什么?从1990年开始到现在为止,一共建了多少房子?一亿五千万套,包括租赁性租房,什么廉租房,什么保障性租房,所有都算上,就建了这么多房子。

你们以为商品房有多少吗?商品房只占住房总量的40%,或者还不到,像大城市,北京、上海都不到40%。那么真正的房价有多高呢,李铁讲了半天房价,超过两万块钱的不到十个城市,超过一万块钱平均房价的不到二十个城市。大部分在去年年底的统计数字,我们全国所有的地级市都加起来,平均房价不到四千块钱,到今年为止十月份的统计数字,全国的平均房价,平均房价也就是七千块钱,我没太搞懂,为什么你们老说房价高啊?我觉得还早着呢。

你们觉得个别城市,就是刚才李主任说的,个别城市,北京、首都或者什么,他们老算房价比,那房价比确实很高,为什么?外地最有钱的人也到这儿来了,他自然房子就高了,因为你是和外地的那些有钱人去比这个房价啊,所以它就高了。因此我们真正超过两万块钱平均房价的只有九个城市,所以这二十个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨,全国平均普遍下来,我们的房价离合理水平还差的很远。

最近我也让易居帮我们做了一个调查,什么调查呢?就是房价扣除地价以后的房价收入比是什么?非常低,大概全国平均起来扣除地价以后的房价收入比不到6,大概只有五点几,全国。那么大城市可能北京、上海比较高,但是扣除地价以后相差多少?相差60%。换句话说,我们计算一个扣除地价以后的房价收入比,非常非常合理,而且比国际上还低,比大多数国家低,那也就是说,当其他的国家不是一次性支付70年土地出让金,而且是竞拍价格的时候,它的房价是相对合理的。而如果用这样一个制度导致的结果是什么?是房价高涨,我们从什么时候开始的?大概是2004年8月31号以后,但是出文件的是2002年的6月1号开始招拍挂,2003年以后开始实现的。

那从1998年23号文件开始出台,到2003年没有实行土地招拍挂期间,我们房价平均年涨幅多少呢?不到3%。但是我们的收入平均涨幅多少呢?9.5%。自从2004年813以后,土地价格急剧上涨,所以到2007年开始出现大量的地王,随后开始出现我们所说的天价地,面粉高过面包等等,于是才开始出台了我们一系列的调控政策。

调控政策最大一个是无法,你们可以查一查,地方出台的所有调控政策哪个是依据上位法了吗?你们谁给我举个例子。不管你限了什么,我们1995年开始实现《房地产管理法》,你们查查《房地产管理法》有地方政府允许批准价格吗?没有。上面只写着商品房卖完了以后,你把那价格到政府那去备案,我们住建部出台了88号令,商品房预售管理办法,上面写着很清楚,价格是交易双方决定的。所以,中国没法。第二个,没有契约,完全没有契约精神,因为土地合同中写了我可以盖这个房子,盖那个房子,没写着我必须限价,但是我盖完房子以后你说这契约不算数,我重新做规定,你这房子只能卖这么多钱,不能卖那么多钱。而且你只能变成这样,我已经盖好了,那也不行,商住房你也不能卖,如何如何,没有契约精神。

第三个,我们有市场价格信号吗?没有。所有的价格信号都是假的,什么叫市场经济?最直接的一个就是看不见的手,就是凭价格信号而来的,但是我们没有价格信号。就是李铁刚才说的,要不然给你限价,批价,要不然就是高价的不准你卖,让你卖低价的,然后把那平均房价压下来,举了很多例子,很多地方要限价,为什么要限价?就这个。那如果市场里头没有价格这只手,没有价格信号了,那么所有的市场做出来的,任何人做出来的判断就一定是错误的,不管你是中央政府还是地方政府,还是所有的政府,也包括市场中所有的人,你们做的信号能是正确的吗?不是,因为你看到的是虚假的,不管是统计局公布还是谁公布,都是假的。既然是假的市场信号,怎么转换的呢?你们说未来是涨还是跌,不知道,因为这个价格它可以随便做,想做多少就做多少。这可能是我们认为房地产市场拐点来了,因为你永远不知道未来的价格信号是什么。
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