香港地价崩盘 内地楼市危险了？

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暴跌70%！
香港地价崩盘 内地楼市危险了？
       近日，香港新成交的一块住宅用地价格暴跌了近70%，震惊业界。可能大家都猜不到这样的事会发生在寸土寸金的香港。这到底是怎么回事？香港地价大跌，楼市进入寒冬，对内地会产生何种影响？
央行又放大招了 很多人没看懂！
      近日，香港新成交的一块住宅用地价格暴跌了近70%，震惊业界。可能大家都猜不到这样的事会发生在寸土寸金的香港。这到底是怎么回事？香港地价大跌，楼市进入寒冬，对内地会产生何种影响？
香港楼市寒冬来临，地价暴跌达70%！　　
     2月12日，香港地政总署公布了最新一幅位于新界大埔市地段的一则住宅用地成交价，折合人民币不足1.7万元/平方米。该价格与2015年9月出让的同一地段、同一用途的土地相比，短短5个月时间，大幅下挫逾68%。且从地理位置上看，该地块在香港郊区，相当北京的六环附近，但价格却不到北京的一半，甚至比南京最近一幅土地成交价低一半以上。
　　当然，这块土地拍出超低价，有项目受司法复核、斜坡问题等困扰，但香港土地拍出如此低价是偶然吗？答案是否定的。　　
      土地接连两起流拍！事实上，过去三个月中，香港楼市还接连出现两起流标事件。无论是去年11月还是今年1月流标的地皮，大中小型开发商的出价变得较为保守，显示开发商对香港楼市后市的看法更趋谨慎。香港楼市寒意渐浓。　
房价加速下跌　　
      不仅土地流拍，香港的房价也在加速下跌，2003年以来连续飙涨12年、涨幅达到3.7倍的房价似乎也要掉头了。据统计，1月份香港所有物业成交创自1991年1月以来的最低数。去年四季度以来，半山豪宅折让挂盘、大宗工商物业低价“抛售”频频发生。
香港楼市将重现1997年崩盘景象？　　
     有人甚至认为，香港楼市或将重现1997的崩盘景象。　　
    1997年的金融海啸只是香港楼市崩盘的导火索，深层的原因则是当时香港的房贷负担比太高了，在97金融海啸之前最高甚至达到了110%！而通常认为，房贷负担达到70%就已经很危险了！
     民众把收入的90%、70%、110%，都拿去还房贷了，甚至都透支了，还怎么消费？老百姓没有钱消费的结果，就是经济的难以持续发展，如果这种状况持续，楼市就可能发生突然掉头向下的情况。瑞银证券、里昂国际等研究机构预测，2016年香港房价会下跌10%左右，而到2017，香港房价将下跌27%！或许房价下跌刚刚开始。
北上广深危险了？　　
      内地房地产市场近来出现一些值得注意的苗头，一线城市房价“加速赶顶”，个别地方房价如疯牛撞栏，日光盘、月光盘大量出现、地王迭创新高……一线城市的楼市似乎又回到了“黄金时代”。但这背后，却潜藏着危险。　　
     在楼市泡沫、股市泡沫的狂欢期，投机活跃，财富仿佛从天而降。人们总能轻易找到貌似坚强的“基本面”来支持不断膨胀的价格，例如，人多地少、良好的发展前景、一线城市例外等等。而资产价格与居民收入、企业业绩等因素脱钩到了何种离谱程度则往往被人无视。
　　而一旦泡沫破裂后，将有可能出现投资客蜂拥冲向出口的踩踏行情，通过借贷来实现首付甚至那些在高位买房的自住需求者大半生创造的财富转移给了地产商和已成功收割的投资者。
　　历史总是惊人相似，1990年东京的地价超过了全美国，25年过去了，东京的房价目前仍只有1990年的一半。而2003年香港房价较1997年下跌了70%，近1/4按揭楼盘处于负资产状态。
　　对比东京、香港，谁敢说北上广深的房价会一直坚挺？(本文观点仅供参考，不构成投资建议)(中金在线综合澎湃新闻、证券时报、腾讯财经、华尔街见闻、调查清样(ID：diaochaqingyang)、21世纪经济报道)
震惊！楼市库存不是7亿平米而是至少50亿平米！
      中国经济网报道，自去年以来，去库存成为楼市最热点。而针对中国楼市库存究竟多少的追问，专家有不用的测算。近日，北京师范大学金融研究中心主任钟伟在中国金融四十人论坛微信公众号上发表文章指出，如果考察商品房在建面积，商品房之外的保障房，公用建筑和单位自建等，库存面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售就超过50亿平米。
　　国家统计局1月20日发布的2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。钟伟指出，现在人们习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货，这严重低估了楼市面临的严峻供求失衡。“这7亿平米仅是待售面积，即非意愿性存货。”
　　专家认为，国家统计局数据只包括竣工后、未售出的现房，大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。
　　中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房子，加上仍在施工但已经开始销售的“期房”，则数据远超过6亿多平方米。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点，一旦计入潜在库存数据，中国楼市的库存数量可能倍增。
　　财经专栏作家李宇嘉对中国经济网记者表示，待售库存的实际规模，应该在国家统计局公布的的数据基础上，加上已批准预售但尚未销售的7亿平米，在此基础上再加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存，目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模超140亿平方米。
　　如果仅考虑商品房一项，去库存的压力有多大？钟伟认为，2015年全年商品房销售大约13亿平米，新开工可能还略多于此，因此2015年房地产库存去化的进展不大。考虑到2015年70个大中城市中，除东北地区之外，大部分城市的房价同比上升，因此销售提速困难较大；库存去化唯有缩减新开工和土地购置。因此在未来2－3年，房地产投资维持－10%到零增长，新开工逐渐回落到10平米以下是唯一出路。
　　钟伟指出，库存等于2年的在建加上3个月的待售大致可以说是合理。而每个月可能的去化大约为1.2亿平米，如果库存降至33亿平米大约可说楼市已正常化。按每年销售14亿平米，每年新开工不高于10亿平米推算，中国楼市去库存进程大约需要维持4年，到2019年前后基本回到正常库存。
　　而在李宇嘉看来，目前楼市库存的消化需要更长时间。他表示，即便按照2013年历史最高销售记录(13亿平方米)，全部库存也要10年以上才能消化完毕。而这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现。

房价，可能真的悬了↓
      国际上房地产泡沫一个重要的指标，叫做房地产市值与GDP的比值，也就是说如果房地产的市值过大，远远超过了GDP那么就是泡沫了，美国比较敏感，一般房地产市值超过GDP就算泡沫了。长达近100年的历史中，只要这个比值超过了100%，就要小心了。   次贷危机爆发的时候，这个比值上升到了172%，酿成了巨大的金融核爆，到了今天美国的这个比值仍然还有128%，所以这个风险到今天依然存在，美国未来一段时间如果经济重回衰退，那么房价跌也并非不可能。 　　再说日本，这是一个保守的东方国家，跟我们其实很接近，所以他们把泡沫憋的很大，当年日本泡沫破裂的时候，房地产市值是GDP的2倍，也就是比值到达了200%，到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。 　　
     一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。在1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。 　　
       1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右。据说当时香港居民的损失就远远超过了香港的GDP，如果反推楼市的市值，那么房地产总市值比GDP至少应该在150%以上。那么现在大陆的房地产总市值/GDP是多少呢？美国做空大师詹姆斯·查诺斯给算了一笔账，说至少在300%-400%左右，那么话说我们房地产的核爆能力应该是日本的两倍，美国次贷危机的3-4倍。 　　
      那么现在中国大陆的房地产总市值/GDP是多少呢？ 　　
      按照人均居住面积30平米计算(北大的报告家庭平均居住面积116平米)，平均房价就算6000元，房地产的市值已经高达234万亿，中国GDP是67万亿，算下来这个比值是350%。 　　
      有人说中国不一样，人口持续流入造成了高房价的刚性需求。但实际上，未来五年将出现极大的逆转。 　　
      首先宏观大环境下，2015年已经发生了转折，工作人口开始减少。老头老太太越来越多。2020年将开始人口负增长。 　　
      其次,大城市纷纷人口管制，到2020年之前，人口基本不增长，核心城区开始人口负增长。所以有产业的地方，人口不会流入了，而没有产业的地方，会鼓励人口流入，但那些地方恰恰是空城鬼城。 　　 　　
      再者，之前十年房价上涨，是因为央行的资产负债表扩张，而在2015年，出现了转折，央行资产负债表收缩了，7万亿资金消失了。难道大家就没感受到奇怪？收入越来越少，房价越来越高，这真的靠谱吗？ 　　 　　
      所以这就是股市的5000点，只是房地产的周期比股市要长很多，股市一个月房地产一年，股市筑顶一月，房地产可能高位盘整一年，然后股市暴跌3月筑底1年，房地产可能暴跌3年筑底10年。 　　
       现在把自己重新套死的楼市投资者，不论你是不是所谓的刚需，或者改善需求，到时候恐怕都会很难受。但是断供风险是没有的，首付即使20%，装修税费加在一起，怎么也得有50%了，而且一旦你断供，很可能意味着银行彻底恨上你了，这辈子都不能再贷款了，这辈子也估计买不起房了，所以按照中国人的个性，除了炒房那拨人，大多数人还是会忍的。尽管还给银行的钱，要远远大于房子的价。